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Comprendre les obligations du décret tertiaire : un enjeu partagé
Entré en vigueur avec la loi ÉLAN, le décret tertiaire impose une réduction progressive des consommations d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m². Cette réglementation s’applique à de nombreux acteurs du secteur immobilier, mais la répartition des responsabilités entre propriétaires et locataires soulève régulièrement des questions pratiques. En effet, chacun doit jouer un rôle actif dans la mise en conformité. Il est donc essentiel de bien distinguer qui fait quoi afin d’éviter tout litige ou manquement réglementaire.
Ainsi, dès la signature du bail ou lors de l’audit énergétique, une répartition claire des tâches liées à la réduction des consommations est nécessaire. Le décret tertiaire oblige à une collaboration étroite, car les obligations ne reposent pas uniquement sur le propriétaire des murs.
Le propriétaire : gardien du bâti et garant de la performance structurelle
Le propriétaire est responsable de l’enveloppe du bâtiment, c’est-à-dire des éléments structurels comme la toiture, les murs, les fenêtres, ou encore les équipements collectifs (chauffage, ventilation, climatisation). C’est donc à lui que revient la charge d’investir dans des travaux de rénovation énergétique structurelle ou dans des systèmes plus performants.
De plus, le propriétaire doit s’assurer que le bâtiment permet aux occupants d’atteindre les objectifs du décret tertiaire. En cas de non-conformité, il peut être contraint de réaliser d’importants travaux. Il est aussi tenu de garantir l’accès à la plateforme OPERAT, où les données de consommation doivent être régulièrement déclarées. Ainsi, même si le locataire est souvent en première ligne sur l’usage des lieux, le rôle du propriétaire reste central et stratégique dans l’atteinte des résultats.
Le locataire : acteur direct de la consommation énergétique
Le locataire, quant à lui, est responsable des usages. Cela inclut l’éclairage, les équipements bureautiques, la climatisation d’appoint, ou encore les horaires d’occupation des locaux. C’est son comportement qui détermine une grande partie des consommations quotidiennes. En ce sens, il est donc également assujetti au décret tertiaire.
D’ailleurs, la plateforme OPERAT permet une déclaration par entité fonctionnelle, ce qui signifie que le locataire peut — et doit — déclarer ses consommations propres si le bail ou la configuration du site s’y prête. Il est donc crucial qu’il mette en place des actions concrètes : sensibilisation des équipes, installation d’équipements moins énergivores, ou encore pilotage des consommations en temps réel. Le respect du décret tertiaire repose ainsi sur une responsabilité partagée et active.
Comment organiser la collaboration propriétaire-locataire ?
Pour répondre efficacement au décret tertiaire, la meilleure stratégie reste une coopération étroite entre les deux parties. Cette coopération peut prendre la forme d’un comité énergie ou d’un avenant spécifique au bail. En effet, le bail peut préciser qui déclare les consommations, qui finance les travaux, ou encore qui pilote les démarches administratives sur OPERAT.
De plus, un partage transparent des données énergétiques et une définition commune des objectifs sont des leviers puissants pour réussir. Si le propriétaire rénove, mais que le locataire continue à surconsommer, les résultats ne seront pas au rendez-vous. À l’inverse, un locataire exemplaire peut être limité par une isolation vétuste ou une chaudière obsolète. Le décret tertiaire oblige donc à sortir de la logique cloisonnée classique et à raisonner en co-gestion énergétique du bâtiment.
Que prévoit la loi en cas de non-respect ?
Le non-respect des obligations fixées par le décret tertiaire peut entraîner des sanctions, notamment sous forme de “name and shame” : les entités défaillantes peuvent être rendues publiques. À terme, des sanctions financières pourraient également être appliquées. C’est pourquoi il est crucial pour les deux parties de s’assurer que les obligations sont bien remplies.
Le texte n’impose pas une sanction automatique au propriétaire ou au locataire : c’est l’entité “exploitante” qui est responsable de la déclaration. Cela signifie que la rédaction du bail commercial est déterminante. Une clause mal rédigée ou absente peut exposer l’une ou l’autre partie à des risques juridiques ou financiers. Pour éviter cela, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel du droit ou de l’énergie.
Un enjeu d’autant plus fort dans le cadre d’une mutation ou relocation
Lors d’un changement de locataire ou d’une vente, le respect du décret tertiaire devient un élément clé. En effet, la performance énergétique influence désormais la valeur d’un actif tertiaire. Un bâtiment mal classé ou non conforme peut perdre de sa valeur ou être moins attractif pour un futur preneur.
Ainsi, les propriétaires ont tout intérêt à anticiper et intégrer les objectifs du décret dans leur stratégie patrimoniale. De leur côté, les locataires doivent être vigilants lors de la signature d’un bail ou d’un avenant, en s’assurant que les responsabilités sont équitablement partagées. Pour un aperçu complet de la réglementation, vous pouvez consulter le site officiel du décret tertiaire.
Conclusion : responsabilité conjointe, succès partagé
En conclusion, le décret tertiaire n’est ni une affaire uniquement de propriétaires, ni uniquement de locataires. Il engage tous les acteurs d’un bâtiment tertiaire à coopérer, à innover et à s’engager dans une trajectoire de sobriété énergétique. Si chaque partie prend sa part de responsabilité — travaux pour les uns, comportement pour les autres — alors les objectifs peuvent être atteints de manière sereine et durable.
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FAQ : Propriétaires, locataires et décret tertiaire
1. Qui doit déclarer les consommations sur OPERAT : le propriétaire ou le locataire ?
Cela dépend du contrat de location. En général, c’est l’occupant (donc le locataire) qui est considéré comme exploitant et doit déclarer. Mais un accord contractuel peut désigner le propriétaire à cette tâche. Il est donc important de clarifier ce point par écrit.
2. Le locataire peut-il être sanctionné seul en cas de non-respect ?
Oui, si le bail précise qu’il est responsable de la déclaration. Cependant, une mauvaise isolation ou un équipement vétuste (à la charge du propriétaire) peut compliquer l’atteinte des objectifs. C’est pourquoi la coopération est indispensable.
3. Peut-on partager les investissements pour les travaux de mise en conformité ?
Absolument. Il est possible de négocier un partage des coûts via des clauses spécifiques dans le bail ou par des accords complémentaires. Cela permet d’impliquer les deux parties de manière équilibrée dans l’effort de mise en conformité au décret tertiaire.